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昆明市人民政府辦公廳

關于處理不動產登記有關問題的通知

昆政辦〔2018〕118號

各縣（市）、區(qū)人民政府，市政府各有關委辦局，各國家級、省級開發(fā)（度假）園區(qū)管委會：

為進一步規(guī)范我市不動產登記工作，妥善解決不動產登記工作存在困難，切實維護群眾合法權益，有效化解社會矛盾，根據《省國土資源廳關于解決不動產統(tǒng)一登記若干問題的指導意見（試行）》（云國土資〔2018〕14號）有關規(guī)定，結合我市實際，現就處理不動產登記有關問題通知如下：

一、 全市范圍內國有建設用地，因歷史遺留問題未辦理不動產權證的商品房開發(fā)項目、城中村改造項目、保障性安居工程項目及其他權屬來源合法的房屋都適用于本通知。

二、 開發(fā)建設單位依法以出讓方式取得國有土地使用權開發(fā)建設的項目，房屋已辦理了《房屋所有權證》登記到業(yè)主名下，但未辦理個人已購住房的《國有土地使用證》，且不涉及土地使用權抵押或查封的，不動產登記機構予以受理登記申請，辦理國有建設用地使用權及房屋所有權轉移、變更及抵押權等相關登記。具體按以下方式辦理：

（一）房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設的商品房項目，房屋所有權人可委托原開發(fā)建設單位統(tǒng)一向不動產登記機構申請辦理不動產登記。原房地產開發(fā)企業(yè)已被吊銷營業(yè)執(zhí)照或者已注銷且無承繼單位的，可以由房屋所有權人或業(yè)主委員會申請辦理不動產登記。

（二）政府機關、事業(yè)單位、國有企業(yè)自行開發(fā)建設或利用自有土地與其他單位聯建的，房屋所有權人可委托原開發(fā)建設單位或原土地使用權人統(tǒng)一提出申請，若上述主體滅失的，可委托承繼單位或主管單位申請辦理不動產登記。

（三）由兩個或兩個以上單位合作開發(fā)建設的房地產，合作一方或者多方已被吊銷營業(yè)執(zhí)照或者已注銷的，房屋所有權人或業(yè)主委員會可委托尚存續(xù)的剩余合作方或承繼單位申請辦理不動產登記。

（四）若原開發(fā)建設單位不接受委托或接受委托后90日內未向不動產登記機構提出申請辦理不動產登記的，房屋所有權人或業(yè)主委員會可自行申請辦理，不動產登記機構受理后，應及時通知原建設單位限期提交相應宗地的《國有土地使用證》等相關資料，配合房屋所有權人或業(yè)主委員會完成有關登記手續(xù)，原建設單位未予配合的，不動產登記機構可依法對原建設單位相應的土地等不動產登記情況予以注銷、變更、更正等。

三、 以劃撥方式取得國有土地使用權的開發(fā)建設項目，房屋已辦理了《房屋所有權證》登記到業(yè)主名下，若房屋所有權人申請辦理不動產抵押登記和變更登記的，土地用途按照原規(guī)劃批準用途確定，土地使用權類型保留“劃撥土地”性質；若因不動產發(fā)生買賣、贈與、互換、繼承或受遺贈導致房屋所有權轉移的，需先按房屋成交價或評估價的1%補繳土地出讓金，辦理劃撥補辦出讓手續(xù)后，再向不動產登記機構申請辦理不動產登記。

四、 因宗地、房屋不動產單元分割等引起實際用途與原土地批準用途沖突的，按以下方式辦理不動產登記：

（一）依據城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門相關規(guī)定進行建設并通過建設工程竣工驗收的，在不動產登記中，因宗地、房屋等不動產單元分割，形成分割后不動產單元實際用途與分割前批準土地用途不一致的，通過備注方式按照建設工程規(guī)劃許可證確定的用途明確房屋用途。若建設工程規(guī)劃許可證未明確的，由不動產登記機構對分割后實際用途征求同級城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門意見，經同級城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門同意后方可按實際用途進行不動產登記；如城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門有不同意見，依照城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門意見處理。確需改變原批準用途的，應按規(guī)定提出變更申請，由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依法審批。

（二）原批準用途為“綜合”的土地使用權，在不動產登記時須規(guī)范登記用途，不得再登記為“綜合”，應參照上一條意見辦理。登記時土地用途按照《土地利用現狀分類》二級類重新確定歸屬地類進行登記；房屋用途按照《建設工程規(guī)劃許可證》確定的用途進行填寫；若出現與《不動產登記數據庫標準（試行）》表A.17用途分類不對應的，應按照表A.17重新規(guī)范確定房屋歸屬用途進行登記，并在不動產登記簿及證書附記中注明原登記用途及依據。

（三）因不動產登記單元分割引起原登記用途發(fā)生調整的，分割后宗地使用年限不得超過該類用途的法定最高年限，登記時扣減已使用年限；如出現登記用途的法定最高年限高于原出讓土地年限的，統(tǒng)一以原出讓土地終止日期為準進行登記。

五、 為進一步提高行政效能，簡化審批和資產處置程序，房地合一的不動產因銷售、買賣、互換、贈與發(fā)生權利轉移，涉及對土地使用權進行面積分攤的，在繳清因權利轉移產生的相關稅費前提下，不再進行轉讓審查，直接辦理不動產登記，上述情況涉及以劃撥方式取得的土地使用權發(fā)生轉移的，應按規(guī)定補繳土地出讓金后，再申請辦理不動產登記。獨用宗類型土地使用權發(fā)生轉移的，依法進行土地轉讓審查。

六、 縣級以上人民政府和國有資產管理部門按規(guī)定對事業(yè)企業(yè)等單位的國有土地和房屋等資產進行行政性調整、無償或有償劃轉的，不動產登記機構依據調整或劃轉批準文件直接辦理不動產登記，而不再要求提供國土資源主管部門相關批準文件。市屬國有企業(yè)內部國有產權無償劃轉的，不動產登記機構依據經市國資委備案的企業(yè)決定文件直接辦理不動產登記。

七、 依法建設的房屋等建構（筑）物，在不動產登記時建構（筑）物實測建筑面積（包括地上、地下部分）與規(guī)劃核實的建筑面積不相符，對實測總建筑面積未超出規(guī)劃核實總建筑面積或超出規(guī)劃核實總建筑面積但在《房屋測量規(guī)范》允許技術誤差范圍內的，不動產登記機構依據房屋測量成果辦理不動產登記。對實測總建筑面積超出《房屋測量規(guī)范》允許技術誤差范圍的，權籍調查中按規(guī)劃核實總建筑面積進行審查，不動產登記時只登記合法面積，超出面積不予登記認可，但須在不動產登記簿、不動產權證書或證明中進行注明“此不動產存在超規(guī)劃建筑面積XXX”，以便今后依法處理。 

八、 本通知自發(fā)布之日起施行。

昆明市人民政府辦公廳

2018年9月27日