| 重磅：點擊鏈接下載 《企業(yè)重組和資本交易稅收實務研究總結 萬偉華◎編著 第一次全面修訂版 約186萬字 解讀政策背后的“稅收邏輯”》 |
?
匯添富上海地產租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金招募說明書（草案）2025-01-15
2023年9月，上海地產投資有限公司將江月路不動產項目相關資產、負債、人員以經審計的2023年7月31日賬面金額為依據(jù)增資劃轉至全資子公司上海華轍實業(yè)有限公司，實業(yè)無需向地產投資支付任何現(xiàn)金對價。華轍實業(yè)注冊資本由1,000.00萬元人民幣增加至54,434.0326萬元人民幣。
2023年10月31日，地產投資對華轍實業(yè)進行減資，華轍實業(yè)注冊資本由54,434.0326萬元人民幣減少至1,000.00萬元。
2024年1月，地產投資將華轍實業(yè)100%股權重組至地產房屋租賃。華轍實業(yè)股權結構由“上海地產投資有限公司100%”變更為“上海地產房屋租賃有限公司100%（原始權益人）。
截至2024年9月30日，江月路項目賬面價值為60,161.15萬元，評估價值為87,500.00萬元，評估增值額為27,338.85萬元，評估增值率為45.44%。
專項計劃向原始權益人收購項目公司股權，轉讓價款=（基金實際募集規(guī)模-預留費用）-可替換負債。
股債結構搭建：
（1）專項計劃向項目公司提供股東借款，并根據(jù)項目公司股債結構情況對項目公司進行增資（如需）。項目公司收到股東借款及增資款（如有）后償還相關債務。
（2）基礎設施基金設立后，根據(jù)項目公司股債結構情況，項目公司投資性房地產科目的會計計量方式由成本計量調整為公允價值計量，并以減資的形式形成項目公司對專項計劃的負債，從而實現(xiàn)對項目公司股債結構的調整（如需）。
1、案例中，上海地產投資有限公司將江月路項目增資劃轉至全資子公司上海華轍實業(yè)有限公司，不屬于《財政部 稅務總局關于基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點稅收政策的公告》（財政部 稅務總局公告2022年第3號）所述的原始權益人向項目公司劃轉底層基礎設施資產，不能適用3號公告。
上海地產投資有限公司向全資子公司上海華轍實業(yè)有限公司劃轉可以適用《國家稅務總局關于資產（股權）劃轉企業(yè)所得稅征管問題的公告》（國家稅務總局公告2015年第40號）情形（一）“100%直接控制的母子公司之間，母公司向子公司按賬面凈值劃轉其持有的股權或資產，母公司獲得子公司100%的股權支付。”的特殊性稅務處理政策，但劃轉完成不到1年，上海地產投資有限公司即將子公司股權轉讓給同一控制下的上海地產房屋租賃有限公司公司，將致使股權或資產劃轉不再符合特殊性稅務處理條件。
2、案例中增資劃轉后不到1年，即將劃轉增資全部減資形成應付股東減資款，似乎并沒有違背3號或者40號規(guī)定，似乎無需將特殊性稅務處理調整為一般性稅務處理，但本文認為，無論3號公告還是40號公告的情形（一），均是以100%獲得股權支付為前提，劃轉增資后即減資（不管對增資劃轉所獲得股權支付減資任何比例）并不符合3號或40號特殊性稅務處理要求，本次劃轉應適用一般性稅務處理。
3、涉及國有資產轉讓，部分項目歸之為國有資產無償劃轉，但稅收處理仍應在現(xiàn)有稅收政策框架內處理，需要符合現(xiàn)有稅收政策要求，比如3號或40號劃轉，或者《國家稅務總局關于企業(yè)所得稅應納稅所得額若干問題的公告》（國家稅務總局公告2014年第29號）“縣級以上人民政府(包括政府有關部門,下同)將國有資產明確以股權投資方式投入企業(yè)，企業(yè)應作為國家資本金(包括資本公積)處理。該項資產如為非貨幣性資產，應按政府確定的接收價值確定計稅基礎。”規(guī)定。
創(chuàng)金合信首農產業(yè)園封閉式基礎設施證券投資基金招募說明書（草案）
為發(fā)行基礎設施基金目的，原始權益人首農信息與項目公司元創(chuàng)新（新設，10萬注冊資本）已簽署《國有資產無償劃轉協(xié)議》，約定首農信息作為劃出方，將其持有的中關村移動智能服務創(chuàng)新園項目相關資產、負債（“標的資產及負債”）通過國有資產無償劃轉方式劃轉予劃入方元創(chuàng)新，并辦理不動產轉移登記手續(xù)。劃入方系劃出方的全資子公司，同意通過國有資產無償劃轉方式受讓標的資產及負債。
經基金管理人、計劃管理人核查《國有資產無償劃轉協(xié)議》、原始權益人股東決定、三元嘉業(yè)股東會決議、首農食品集團董事會決議、中關村科學城管委會產業(yè)審核意見書、海淀區(qū)人民政府無異議函、北京市國資委批復、北京市人民政府批復等文件，中關村移動智能服務創(chuàng)新園項目相關資產及負債無償劃轉已履行必要的決策程序，符合相關法律、法規(guī)和規(guī)范性文件的規(guī)定。
截至本招募說明書出具之日，基礎設施項目尚未完成權屬轉移登記，項目公司尚未取得基礎設施項目的所有權，預計項目公司于本基金發(fā)行前將取得基礎設施項目的所有權。
上述案例符合3號公告的劃轉稅務處理要求。有較多項目采用3號公告“設立基礎設施REITs前，原始權益人向項目公司劃轉基礎設施資產相應取得項目公司股權”方式，但部分項目全額計入了資本公積。
4、項目公司投資性房地產會計計量方式由成本計量調整為公允價值計量并調整留存收益科目，存在較為明顯的稅收策劃結果（利潤分配免征企業(yè)所得稅，降低股權轉讓所得），通常不被認可，主要表現(xiàn)在：
（1）投資性房地產公允價值計量下，會計不計提折舊，稅收計提折舊不被認可；
通常引用企業(yè)所得稅法第二十一條“在計算應納稅所得額時，企業(yè)財務、會計處理辦法與稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定不一致的，應當依照稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定計算。”，國家稅務總局公告2012年第15號第八條“根據(jù)《企業(yè)所得稅法》第二十一條規(guī)定，對企業(yè)依據(jù)財務會計制度規(guī)定，并實際在財務會計處理上已確認的支出，凡沒有超過《企業(yè)所得稅法》和有關稅收法規(guī)規(guī)定的稅前扣除范圍和標準的，可按企業(yè)實際會計處理確認的支出，在企業(yè)所得稅前扣除，計算其應納稅所得額。”等規(guī)定來證明投資性房地產公允價值計量會計不計提折舊，因此稅收計提折舊不可以扣除。
但需要注意同樣的政策條款同時被引用證明固定資產一次性稅前扣除中，會計處理不一次性計提折舊而稅前一次性扣除的合理性。
（2）調整期初留存收益用于向股東分配，部分看法認為存在將未實現(xiàn)的利潤用于分配適用免征股息紅利企業(yè)所得稅，部分看法認為是以非稅后利潤分配所得用于分配適用免征股息紅利企業(yè)所得稅。
本人認為，根據(jù)會計核算要求進行的核算實現(xiàn)的賬面利潤即為可分配利潤，根據(jù)企業(yè)所得稅年度匯算清繳要求進行匯算后的利潤即為稅后利潤，以此利潤進行分配，即為符合條件的居民企業(yè)之間的股息、紅利等權益性投資收益，可以免征企業(yè)所得稅。
股東適用直接投資免征企業(yè)所得稅股息紅利優(yōu)惠，并不需要根據(jù)所投資企業(yè)是否補繳補征企業(yè)所得稅而進行調整。
但很顯然，此類不認可的看法普遍存在，對reits基金中的原始權益人相關處理存在較大的風險，部分項目采用了更為保守的做法：
a、將計量方式變更后利潤分配放在reits收購項目公司股權后
某reits基金說明書
基礎設施基金成立前，原始權益人出具股東決議變更項目公司投資性房地產會計計量方式，由成本法變更為公允價值法，資產增值部分形成未分配利潤、盈余公積和遞延所得稅負債?；A設施基金成立后，管理人代表專項計劃與原始權益人簽訂《項目公司股權轉讓協(xié)議》，收購項目公司的100%股權，并簽訂《股東借款協(xié)議》，對項目公司發(fā)放股東借款萬元，以償還項目公司存量負債。同時，管理人代表專項計劃出具《股東分紅決定》，對項目公司經會計政策調整形成的未分配利潤向專項計劃分配股利，轉增資本公積，其中應付股利后續(xù)由管理人代表專項計劃與項目公司簽署《債權債務確認協(xié)議》確認為項目公司對專項計劃的有息債務。
b、計量變更放在reits收購項目公司股權后
某reits基金說明書
基礎設施基金擴募發(fā)售完成、擴募專項計劃設立后，新購入項目公司投資性房地產科目將進行會計計量方式變更，由成本計量轉變?yōu)楣蕛r值計量，對應資產估值相較原賬面值增值部分按照會計準則要求相應計入未分配利潤科目，并以利潤分配或減資的形式形成新購入項目公司對擴募專項計劃的應付股利或應付減資款，從而實現(xiàn)對新購入項目公司股債結構的調整。
滇公網安備 53010202000370號