云南省土地增值稅征管新規(guī)中關于預征土地增值稅的前后變化對比
云南百滇稅務師事務所有限公司 2020-12-17
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云南省土地增值稅征管新規(guī)中關于預征土地增值稅的前后變化對比
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相關文件：
1、云南省地方稅務局貫徹國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知的意見 云南省地方稅務局公告2010年第3號
國家稅務總局云南省稅務局公告2020年第7號于2020年12月11日發(fā)布(官網(wǎng)公布為2020年12月17日)，云南省地方稅務局公告2010年第3號同步廢止。
1、保障性住房預征
原規(guī)定：
除經(jīng)濟適用住房外，其它房地產開發(fā)項目，均應實行預征。
征求意見稿：
保障性住房暫不預征土地增值稅。
新規(guī)定：
保障性住房實行零預征率
表述有所不同，原規(guī)定是經(jīng)濟適用住房不實行預征，新規(guī)為保障性住房實行零預征率。
2、預征的計稅依據(jù)
原規(guī)定：
土地增值稅預征的計稅依據(jù)為轉讓房地產取得的收入和預收房款。
新規(guī)定：
土地增值稅預征的計征依據(jù)為預收款減去應預繳增值稅稅款。
征求意見稿中未有表述，在新規(guī)定中予以明確，說明執(zhí)行中存在較大的爭議。
因為土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入，一般性認為土地增值稅預征的計算方法是：
一般計稅：預交土地增值稅=預收款/（1+9%）*土地增值稅預征率
簡易計稅：預交土地增值稅=預收款/（1+5%）*土地增值稅預征率
《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務總局公告2016年第70號）規(guī)定：為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，房地產開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據(jù)：土地增值稅預征的計征依據(jù)=預收款-應預繳增值稅稅款
文件規(guī)定說“可”按照，是“簡化土地增值稅預征稅款計算”，在土地增值稅的預征計稅依據(jù)上，不是按不含增值稅收入計算預征，而應按預收款全額（也即是含稅收入）來計算。
這次國家稅務總局云南省稅務局公告2020年第7號明確土地增值稅預征的計征依據(jù)為預收款減去應預繳增值稅稅款，減少了類似的爭議。
3、預征分類
原規(guī)定：
劃分為經(jīng)濟適用住房；普通住宅；非普通住宅；寫字樓、營業(yè)用房、車庫等商品房；單純開發(fā)土地使用權轉讓等五種類型。
征求意見稿：
房地產開發(fā)企業(yè)既建造保障性住房，又建造普通住宅、非普通住宅及其他商品房的，應按適用不同預征率的房地產轉讓項目分別核算，對不能分別核算的一律從高適用預征率。
新規(guī)定：
劃分為保障性住房；普通住房；除普通住房外的其他類型房地產等三種類型。
4、預征率
原規(guī)定：
預征率為：普通住宅為1%—1.5%；非普通住宅為1.5%—2.5%；寫字樓、營業(yè)用房、車庫等商品房為2.5%—3.5%；單純開發(fā)土地使用權轉讓的為3%—4%，然后按土地增值稅有關規(guī)定進行清算。
征求意見稿：
預征率為：普通住宅 1%-2%；非普通住宅2%-4%；其他類型房地產3%-5%。
新規(guī)定：
除保障性住房實行零預征率外，各地不同類型房地產預征率如下：
1.普通住房預征率為1.5%。
2.除普通住房外的其他類型房地產，昆明市的五華區(qū)、盤龍區(qū)、西山區(qū)、官渡區(qū)、呈貢區(qū)、晉寧區(qū)、高新技術開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、旅游度假區(qū)、陽宗海風景名勝區(qū)、安寧市、昆明空港經(jīng)濟區(qū)預征率為4%，其他縣（市、區(qū)）預征率為3%；大理州、西雙版納州預征率為3%；其他州（市）預征率為2.5%。
5、原規(guī)定和新規(guī)定一致的規(guī)定：
房地產開發(fā)項目土地增值稅實行先預征后清算的征管模式。按月預征土地增值稅的納稅人，須于次月15日內向房地產所在地主管稅務機關申報繳納土地增值稅。
房地產開發(fā)企業(yè)應當對適用不同預征率的不同類型房地產銷售收入分別核算并申報預繳；對未分別核算預繳的，從高適用預征率預征土地增值稅。
6、新規(guī)定新增的內容（單項預征率）
對測算的土地增值稅稅負率明顯高于當?shù)仡A征率水平的房地產開發(fā)項目，可以實行單項預征率。單項預征率按照對該項目測算的土地增值稅稅負率水平合理確定。
在房地產預售環(huán)節(jié)，依據(jù)房地產開發(fā)項目取地成本、銷售價格、預計的開發(fā)成本及開發(fā)費用等情況，測算應納土地增值稅稅額（考慮普通住房免稅因素后），以測算的應納稅額除以預計的轉讓收入，計算出該項目土地增值稅稅負率水平；若測算的稅負率水平，明顯高于當?shù)仡A征率水平的，可以實行單項預征率預征。
確定單項預征率未超過5%的，由縣（市、區(qū)）稅務局集體審議確定；確定單項預征率超過5%（含）的，報經(jīng)州（市）稅務局集體審議確定。
各縣（市、區(qū)）稅務局應將單項預征率的執(zhí)行情況于年后15日內報州（市）稅務局備案，各州（市）稅務局匯總后在年后30日內報省稅務局備案。
原規(guī)定和征求意見稿中沒有單項預征率的相關內容，在新規(guī)定中新增了此項內容，應是參考了部分省的相關規(guī)定并結合云南省的實際情況制定。
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