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《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收與會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)大全》節(jié)選之十四

主編  樊劍英

土地返還款計(jì)入收入還是沖減土地成本【P081】

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得政府土地返還款的會(huì)計(jì)處理存在兩種觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為取得土地使用權(quán)應(yīng)以實(shí)際支付的土地價(jià)款作為土地成本，實(shí)際收到的土地出讓金等土地返還款直接沖減土地成本；另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，這部分返還款具有政府補(bǔ)助的性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第16號(hào)——政府補(bǔ)助》（財(cái)會(huì)〔2017〕15號(hào)發(fā)布）的規(guī)定來(lái)處理。

老樊認(rèn)為，企業(yè)通過(guò)“招拍掛”方式取得土地已經(jīng)全額繳納了土地出讓金并取得財(cái)政票據(jù)計(jì)入土地成本，政府給予的返還款從票據(jù)形式上來(lái)講并非原票據(jù)的折讓沖回，多是其他名目的財(cái)政返還。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的各種名義的土地返還款直接沖減土地成本有不妥之處。

根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第16號(hào)——政府補(bǔ)助》的規(guī)定，政府補(bǔ)助，是指企業(yè)從政府無(wú)償取得貨幣性資產(chǎn)或非貨幣性資產(chǎn)。因此，盡管經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的實(shí)質(zhì)內(nèi)容屬于土地性質(zhì)返還款，但在形式上，企業(yè)從政府取得的這種返還款更符合政府補(bǔ)助的性質(zhì)，作為政府補(bǔ)助為宜。

政府補(bǔ)助分為與資產(chǎn)相關(guān)的政府補(bǔ)助和與收益相關(guān)的政府補(bǔ)助。

與資產(chǎn)相關(guān)的政府補(bǔ)助，是指企業(yè)取得的、用于購(gòu)建或以其他方式形成長(zhǎng)期資產(chǎn)的政府補(bǔ)助。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第16號(hào)——政府補(bǔ)助》第八條的規(guī)定，與資產(chǎn)相關(guān)的政府補(bǔ)助，應(yīng)當(dāng)沖減相關(guān)資產(chǎn)的賬面價(jià)值或確認(rèn)為遞延收益。與資產(chǎn)相關(guān)的政府補(bǔ)助確認(rèn)為遞延收益的，應(yīng)當(dāng)在相關(guān)資產(chǎn)使用壽命內(nèi)按照合理、系統(tǒng)的方法分期計(jì)入損益。按照名義金額計(jì)量的政府補(bǔ)助，直接計(jì)入當(dāng)期損益。

相關(guān)資產(chǎn)在使用壽命結(jié)束前被出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢或發(fā)生毀損的，應(yīng)當(dāng)將尚未分配的相關(guān)遞延收益余額轉(zhuǎn)入資產(chǎn)處置當(dāng)期的損益。。

與收益相關(guān)的政府補(bǔ)助，是指除與資產(chǎn)相關(guān)的政府補(bǔ)助之外的政府補(bǔ)助。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第16號(hào)——政府補(bǔ)助》第九條的規(guī)定，與收益相關(guān)的政府補(bǔ)助，應(yīng)當(dāng)分情況按照以下規(guī)定進(jìn)行會(huì)計(jì)處理：①用于補(bǔ)償企業(yè)以后期間的相關(guān)成本費(fèi)用或損失的，確認(rèn)為遞延收益，并在確認(rèn)相關(guān)成本費(fèi)用或損失的期間，計(jì)入當(dāng)期損益或沖減相關(guān)成本；②用于補(bǔ)償企業(yè)已發(fā)生的相關(guān)成本費(fèi)用或損失的，直接計(jì)入當(dāng)期損益或沖減相關(guān)成本。

根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第16號(hào)——政府補(bǔ)助》第十一條的規(guī)定，與企業(yè)日?；顒?dòng)相關(guān)的政府補(bǔ)助，應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)，計(jì)入其他收益或沖減相關(guān)成本費(fèi)用。與企業(yè)日常活動(dòng)無(wú)關(guān)的政府補(bǔ)助，應(yīng)當(dāng)計(jì)入營(yíng)業(yè)外收支。房地產(chǎn)企業(yè)取得土地用于開發(fā)，其土地成本構(gòu)成存貨的一部分，取得的土地返還款屬于已經(jīng)發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用。但是土地返還款形式上看不出與企業(yè)日?；顒?dòng)相關(guān)，根據(jù)《財(cái)政部關(guān)于修訂印發(fā)一般企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表格式的通知》（財(cái)會(huì)〔2017〕30號(hào)）附件《一般企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表格式》說(shuō)明：“營(yíng)業(yè)外收入”行項(xiàng)目，反映企業(yè)發(fā)生的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)以外的收益，主要包括債務(wù)重組利得、與企業(yè)日?；顒?dòng)無(wú)關(guān)的政府補(bǔ)助、盤盈利得、捐贈(zèng)利得等。該項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“營(yíng)業(yè)外收入”科目的發(fā)生額分析填列。所以還是計(jì)入“營(yíng)業(yè)外收入”為宜。