營(yíng)改增后，房地產(chǎn)會(huì)計(jì)必須知道的五個(gè)銷(xiāo)項(xiàng)稅問(wèn)題
云南百滇稅務(wù)師事務(wù)所有限公司 2018-03-24
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房地產(chǎn)營(yíng)改增后，面對(duì)如此大的變革，讓許多房地產(chǎn)會(huì)計(jì)頭疼不已。
本文就來(lái)梳理一下關(guān)于銷(xiāo)項(xiàng)稅的五個(gè)常見(jiàn)問(wèn)題吧！
1
Q：許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)外銷(xiāo)售的是精裝修房，非毛坯房。精裝修房除了對(duì)房屋進(jìn)行設(shè)計(jì)裝修軟裝，有時(shí)也相應(yīng)贈(zèng)送了家電，如空調(diào)電視等。
在核算銷(xiāo)項(xiàng)稅額時(shí)，是否應(yīng)將銷(xiāo)售房屋的價(jià)款、精裝修款、贈(zèng)送家電價(jià)款分別進(jìn)行核算，按照不同稅率計(jì)算銷(xiāo)項(xiàng)稅額？?還是作為混合銷(xiāo)售將精裝修房的整體對(duì)外銷(xiāo)售價(jià)格統(tǒng)一按照銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行增值稅納稅申報(bào)？
A：對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售精裝修房產(chǎn)，由于已在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中表明出售的為精裝修房，相應(yīng)的裝飾、裝修、設(shè)備款等費(fèi)用已包含在房屋銷(xiāo)售的價(jià)格中，不屬于無(wú)償贈(zèng)送，因此房屋的裝修及家電等不應(yīng)視同銷(xiāo)售。
同時(shí)銷(xiāo)售精裝修房產(chǎn)涉及的裝修及家電價(jià)款歸屬于一項(xiàng)銷(xiāo)售行為，應(yīng)將取得的所有價(jià)款作為轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行增值稅納稅申報(bào)。
2
Q：在實(shí)際操作中，許多房地產(chǎn)企業(yè)為促進(jìn)銷(xiāo)售、增加蓄客量會(huì)采取一些促銷(xiāo)手段，如買(mǎi)房贈(zèng)送車(chē)輛/車(chē)位，這種情況下，增值稅應(yīng)如何申報(bào)計(jì)算？
A：買(mǎi)房贈(zèng)送車(chē)輛應(yīng)按照簽訂的房屋銷(xiāo)售合同中標(biāo)明的價(jià)款作為銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的銷(xiāo)售額，預(yù)繳或者直接申報(bào)繳納增值稅；小轎車(chē)應(yīng)按照視同銷(xiāo)售價(jià)格確認(rèn)中的第二點(diǎn)“按照其他納稅人最近時(shí)期銷(xiāo)售同類(lèi)服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格確定”來(lái)確定銷(xiāo)售額，按照銷(xiāo)售貨物（17%的稅率）來(lái)計(jì)算申報(bào)繳納增值稅。
買(mǎi)房贈(zèng)送車(chē)位行為則應(yīng)區(qū)分以下情況：
①一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)買(mǎi)房贈(zèng)送車(chē)位會(huì)進(jìn)行如下實(shí)務(wù)處理，按照銷(xiāo)售房屋和銷(xiāo)售車(chē)位拆分銷(xiāo)售價(jià)格，并分別簽訂房屋和車(chē)位的銷(xiāo)售合同。這種情況下，企業(yè)應(yīng)按照合同約定價(jià)格分別預(yù)繳或者直接申報(bào)繳納增值稅。需要注意的是，要特別注意房屋和車(chē)位簽訂的銷(xiāo)售合同中標(biāo)明的銷(xiāo)售價(jià)格是否符合市場(chǎng)價(jià)格，如果明顯偏低市場(chǎng)價(jià)格，則按照市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行增值稅的預(yù)繳或者納稅申報(bào)。
②如果房地產(chǎn)企業(yè)買(mǎi)房贈(zèng)送車(chē)位，未對(duì)車(chē)位單獨(dú)簽訂銷(xiāo)售合同，或者簽訂銷(xiāo)售合同，但合同金額明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的，房地產(chǎn)企業(yè)需按照“按照納稅人最近時(shí)期銷(xiāo)售同類(lèi)服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格確定”規(guī)定確認(rèn)車(chē)位的銷(xiāo)售價(jià)格，并繳納增值稅。
3
Q：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)常與人防辦簽訂回租協(xié)議，將地下人防進(jìn)行劃線，改造成商鋪或者車(chē)位，以一次性躉交的方式將人防商鋪/車(chē)位的使用權(quán)出售給消費(fèi)者。這種形式下，是否繳納增值稅，應(yīng)按什么科目繳納？
A：人防工程出售的是一種使用權(quán)而不是所有權(quán)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可按提供不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)來(lái)繳納增值稅，銷(xiāo)項(xiàng)稅額對(duì)應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)交與人防辦的回租租金；
但如果人防辦無(wú)法開(kāi)具可抵扣的增值稅抵扣憑證，由此產(chǎn)生的費(fèi)用應(yīng)直接計(jì)入成本，具體落實(shí)應(yīng)看各地的具體落實(shí)政策。
4
Q：預(yù)售環(huán)節(jié)繳納的意向金、訂金、認(rèn)籌金是否作為預(yù)繳增值稅計(jì)稅依據(jù)？
A：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按照預(yù)收款預(yù)繳增值稅。預(yù)收款是指房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際取得的售房款，應(yīng)包括定金以及分期取得的預(yù)收款（首付＋按揭＋尾款）和全款。房地產(chǎn)企業(yè)收取的意向金、訂金、認(rèn)籌金不屬于預(yù)收款范疇，不需預(yù)繳增值稅。
5
Q：代收代付的契稅、印花稅、辦證費(fèi)等是否屬于價(jià)外費(fèi)用？
A：價(jià)外費(fèi)用指價(jià)外收取的各種性質(zhì)的收費(fèi)，雖然契稅、印花稅等不符合《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策的規(guī)定》第十三條規(guī)定的“對(duì)行政單位之外的其他單位收取的符合條件的政府性基金和行政事業(yè)性收費(fèi)”的范疇，但企業(yè)代收此部分稅費(fèi)也是代收代付性質(zhì)，由相關(guān)部門(mén)開(kāi)具以購(gòu)房者為主體的發(fā)票或行政事業(yè)型收費(fèi)憑據(jù)。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收代付的契稅、印花稅、辦證費(fèi)等不應(yīng)納入銷(xiāo)售額中。
專家提醒：
營(yíng)改增是一項(xiàng)國(guó)家稅制方面的重大改革，涉及范圍廣泛，內(nèi)容龐大，在實(shí)操中想要完全理解吃透，仍需要不斷的學(xué)習(xí)和實(shí)踐哦。
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