房地產企業(yè)增值稅的那些事兒
云南百滇稅務師事務所有限公司 2017-12-07
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房地產業(yè)哪些業(yè)務可以選擇簡易征收？
1、一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務。以清包工方式提供建筑服務，是指施工方不采購建筑工程所需的材料或只采購輔助材料，并收取人工費、管理費或者其他費用的建筑服務；
2、一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務。甲供工程，是指全部或部分設備、材料、動力由工程發(fā)包方自行采購的建筑工程；
3、一般納稅人為建筑工程老項目提供的建筑服務；
4、一般納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務，適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額，按照2％的預征率計算應預繳稅款；
5、房地產老項目；
6、轉讓、出售2016年4月30日前取得的不動產；
7、銷售2016年4月30日前取得的固定資產；
8、符合《財政部 國家稅務總局關于進一步明確全面推開營改增試點有關勞務派遣服務、收費公路通行費抵扣等政策的通知》（財稅[2016]47號）第三條規(guī)定的轉讓土地和出租土地。
PS：小貼士
（1）甲供工程中的“部分設備”無比例要求，故一般承包人都要求發(fā)包人采購部分材料以滿足甲供工程的條件，故能以3%的稅率繳納增值稅，減輕了稅負。但此業(yè)務有兩種特殊情況：發(fā)包人是政府或國企，因涉及到政府采購相關法規(guī)的管控，故發(fā)包人往往只簽全包合同；發(fā)包人與承包人簽合同時應直接約定不含稅價，或事先明確發(fā)票稅率，避免出現(xiàn)只約定含稅總價而后續(xù)因承包人適用簡易稅率，造成我方可抵進項稅額相對減少，工程實際支出相對增多的情況。
（2）條款中涉及的“老項目”以2016年4月30日為節(jié)點，確認日期的文件效力順序為施工許可證—開工證—合同—審計文件。
（3）取得不動產的方式可以是外購，也可以是自持。
2
增值稅征收范圍確認中的“有償”是什么？
《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）第十條規(guī)定：“銷售服務、無形資產或者不動產，是指有償提供服務、有償轉讓無形資產或者不動產，但屬于下列非經營活動的情形除外：(一)行政單位收取的同時滿足以下條件的政府性基金或者行政事業(yè)性收費。(二)單位或者個體工商戶聘用的員工為本單位或者雇主提供取得工資的服務。(三)單位或者個體工商戶為聘用的員工提供服務。(四)財政部和國家稅務總局規(guī)定的其他情形。”
《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）第十一條規(guī)定：“有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經濟利益。”
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增值稅征收中的“視同銷售”是指什么？
《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）第十四條規(guī)定：“下列情形視同銷售服務、無形資產或者不動產：(一)單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。(二)單位或者個人向其他單位或者個人無償轉讓無形資產或者不動產，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。(三)財政部和國家稅務總局規(guī)定的其他情形。”
《國家稅務總局關于土地價款扣除時間等增值稅征管問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第86號）第七條規(guī)定：“納稅人出租不動產，租賃合同中約定免租期的，不屬于<營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法>(財稅〔2016〕36號文件印發(fā))第十四條規(guī)定的視同銷售服務。”
PS：小貼士
1、法律中的個人包括自然人和個體工商戶，故條款一中若自然人對外提供無償服務是不需繳納增值稅的；
2、租賃合同中約定的免租期間內無需繳納增值稅，但仍需繳納房產稅。值得注意的是86號公告中的免租期只能是整體租期中的一部分，若整體租期全部免租，則應視為36號文件中第十四條（一）中的視同銷售，整體租期內都需繳納增值稅；
3、若自然人向自己擁有的公司免費出租不動產，雖不滿足視同銷售的條件，但實務中稅務機構會根據(jù)《征管法》中關聯(lián)方交易的內容以修改租金的形式來對該免租合同進行反避稅調整。
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房地產企業(yè)增值稅應納稅額抵扣是指什么？
《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）第二十一條規(guī)定：“一般計稅方法的應納稅額，是指當期銷項稅額抵扣當期進項稅額后的余額。應納稅額計算公式：應納稅額=當期銷項稅額-當期進項稅額；當期銷項稅額小于當期進項稅額不足抵扣時，其不足部分可以結轉下期繼續(xù)抵扣。”
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違約金的增值稅認定
《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）第三十七條規(guī)定：“銷售額，是指納稅人發(fā)生應稅行為取得的全部價款和價外費用，財政部和國家稅務總局另有規(guī)定的除外。價外費用，是指價外收取的各種性質的收費，但不包括以下項目：(1)代為收取并符合本辦法第十條規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費。(2)以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項。”
《增值稅暫行條例實施細則》第十二條規(guī)定：“條例第六條第一款所稱價外費用，包括價外向購買方收取的手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、包裝費、包裝物租金、儲備費、優(yōu)質費、運輸裝卸費以及其他各種性質的價外收費。”
《國家稅務總局關于商業(yè)企業(yè)向貨物供應方收取的部分費用征收流轉稅問題的通知》（國稅發(fā)〔2004〕136號）規(guī)定：“對商業(yè)企業(yè)向供貨方收取的與商品銷售量、銷售額掛鉤（如以一定比例、金額、數(shù)量計算）的各種返還收入，均應按照平銷返利行為的有關規(guī)定沖減當期增值稅進項稅額，不征收營業(yè)稅。”
PS：小貼士
增值稅的應稅行為包括銷售服務、無形資產或者不動產。只有企業(yè)因發(fā)生了上述行為取得的違約金才需繳納增值稅。
如開發(fā)商與施工單位簽訂工程合同，若開發(fā)商違約致使施工單位取得違約金，因工程服務屬于施工單位的應稅行為，這部分違約金是要繳納增值稅的。但例外的是如果開發(fā)商違約時施工單位還未進場或未進行相關準備工作，則視為應稅業(yè)務未發(fā)生，施工單位無需繳納增值稅。
而若因施工單位違約致使開發(fā)商取得違約金，因工程服務不是開發(fā)商的應稅行為，違約金是不需繳納增值稅的，只需列入其它業(yè)務收入或營業(yè)外收入正常繳納企業(yè)所得稅即可。但例外的是，根據(jù)國稅發(fā)〔2004〕136號文件的規(guī)定，若違約金的計收方式與應稅行為掛鉤，則財務上還是要做增值稅處理的。
源自：明法度財稅通
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