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國家稅務(wù)總局潮州市稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅預(yù)計增值率測算辦法的公告

國家稅務(wù)總局潮州市稅務(wù)局公告2025年第1號

根據(jù)《國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局 國家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的公告》（國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局 國家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局公告 2024年第5號）規(guī)定，現(xiàn)將我市土地增值稅預(yù)計增值率測算辦法公告如下：

一、根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目每平方米應(yīng)稅收入、每平方米扣除項目金額測算土地增值稅預(yù)計增值率（以下簡稱預(yù)計增值率）。

二、每平方米應(yīng)稅收入=∑[各房屋類型每平方米含稅價格÷（1+增值稅適用稅率）×各房屋類型對應(yīng)可售建筑面積]÷∑各房屋類型對應(yīng)可售建筑面積。

各房屋類型，是指住宅類型、商業(yè)類型、車位類型以及其它類型。

每平方米含稅價格，依次按網(wǎng)簽銷售價格、政府部門備案價格、預(yù)計銷售價格確定。

三、每平方米扣除項目金額包括：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，由納稅人根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際情況填報，并提供相關(guān)材料。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本。包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。

1.土地征用及拆遷補償費，由納稅人根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際情況填報，并提供相關(guān)材料。

2.建筑安裝工程費，按照潮州市發(fā)布的最新年度土地增值稅扣除項目金額標(biāo)準(zhǔn)并上浮10%計算確定。

3.前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用，根據(jù)計算確定的建筑安裝工程費的20%計算確定。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%計算扣除。

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，包括城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加，按應(yīng)稅收入乘以增值稅預(yù)繳率，再乘以其適用稅（費）率計算扣除。

（五）財政部規(guī)定的其他扣除，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的20%計算扣除。

四、納稅人應(yīng)在取得該房地產(chǎn)開發(fā)項目第一份銷售（預(yù)售）許可證并取得第一筆預(yù)售（銷售）收入30日內(nèi)提供《土地增值稅預(yù)計增值率測算表》（見附件1）及相關(guān)材料。

納稅人未按照規(guī)定的期限提供《土地增值稅預(yù)計增值率測算表》及相關(guān)材料的，由主管稅務(wù)機關(guān)測算確定預(yù)計增值率。

五、納稅人對參照土地增值稅扣除項目金額標(biāo)準(zhǔn)計算確定的戶內(nèi)裝修成本有異議的，可提供佐證材料，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)確認(rèn)的，予以調(diào)整。

六、預(yù)計增值率按年動態(tài)測算，每自然年度終了后的3個月內(nèi)，納稅人應(yīng)按照本方法重新測算預(yù)計增值率并提供《土地增值稅預(yù)計增值率測算表》。經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)確認(rèn)須調(diào)整預(yù)征率的，納稅人下一個納稅申報期按調(diào)整后預(yù)征率預(yù)繳，此前已預(yù)繳的稅款不追溯調(diào)整。

本公告自2025年1月1日起施行?！秶叶悇?wù)總局潮州市稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)及經(jīng)濟適用住房土地增值稅預(yù)征率的公告》（國家稅務(wù)總局潮州市稅務(wù)局公告〔2019〕6號）同時廢止。

特此公告。

附件:土地增值稅預(yù)計增值率測算表

國家稅務(wù)總局潮州市稅務(wù)局

2025年3月4日

附件：土地增值稅預(yù)計增值率測算表.xls

關(guān)于《國家稅務(wù)總局潮州市稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅預(yù)計增值率測算方法的公告》的解讀

國家稅務(wù)總局潮州市稅務(wù)局發(fā)布了《國家稅務(wù)總局潮州市稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅預(yù)計增值率測算方法的公告》（國家稅務(wù)總局潮州市稅務(wù)局公告2025年第1號）（以下簡稱《公告》），現(xiàn)將《公告》解讀如下：

一、《公告》的出臺背景

2024年12月27日，國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局、國家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局聯(lián)合發(fā)布了《國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局 國家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的公告》（國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局 國家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局公告?2024年第5號），明確了土地增值稅首次預(yù)征納稅義務(wù)發(fā)生時間在2025年1月1日后的房地產(chǎn)開發(fā)項目，根據(jù)預(yù)計增值率高低適用不同的預(yù)征率。為明確預(yù)計增值率的測算方法，特制定本《公告》。

二、《公告》的主要內(nèi)容

《公告》根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》有關(guān)收入和扣除項目的規(guī)定，明確了預(yù)計增值率的測算方法和測算表格。考慮扣除項目金額標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布時間滯后2-3年的因素，《公告》規(guī)定測算預(yù)計增值率時，建筑安裝工程費按照我市發(fā)布的最新年度土地增值稅扣除項目金額標(biāo)準(zhǔn)上浮10%計算確定。另外，結(jié)合我市已清算土地增值稅項目的成本費用情況，前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費和開發(fā)間接費用，根據(jù)計算確定的建筑安裝工程費的20%計算確定?，F(xiàn)舉例說明測算過程：

某房地產(chǎn)開發(fā)項目總可售建筑面積8000㎡，其中住宅類型5000㎡、商業(yè)類型2000㎡、車位類型1000㎡，各房屋類型的每平方米含稅價格分別為30000元/㎡、20000元/㎡、5000元/㎡。該項目發(fā)生取得土地使用權(quán)所支付的金額4000萬元、土地征用及拆遷補償費100萬元，可提供佐證材料并經(jīng)稅務(wù)機關(guān)確認(rèn)戶內(nèi)裝修2000元/㎡，該項目預(yù)計增值率計算過程見下表：

三、《公告》的生效時間

《公告》自2025年1月1日起施行，《國家稅務(wù)總局潮州市稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)及經(jīng)濟適用住房土地增值稅預(yù)征率的公告》（國家稅務(wù)總局潮州市稅務(wù)局公告〔2019〕6號）同時廢止。