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國(guó)家稅務(wù)總局橫琴粵澳深度合作區(qū)稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅預(yù)計(jì)增值率測(cè)算方法的公告
根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局 國(guó)家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的公告》（2024年第5號(hào)）的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合橫琴粵澳深度合作區(qū)征管實(shí)際，現(xiàn)將土地增值稅預(yù)計(jì)增值率測(cè)算方法予以公布，具體見(jiàn)附件。
本公告自2025年1月1日起施行，《國(guó)家稅務(wù)總局橫琴粵澳深度合作區(qū)稅務(wù)局關(guān)于橫琴粵澳深度合作區(qū)土地增值稅預(yù)征事項(xiàng)的公告》（2023年第3號(hào)）同時(shí)廢止。
附件：
國(guó)家稅務(wù)總局橫琴粵澳深度合作區(qū)稅務(wù)局
2025年2月14日
關(guān)于《國(guó)家稅務(wù)總局橫琴粵澳深度合作區(qū)稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅預(yù)計(jì)增值率測(cè)算方法的公告》的解讀
國(guó)家稅務(wù)總局橫琴粵澳深度合作區(qū)稅務(wù)局發(fā)布了《國(guó)家稅務(wù)總局橫琴粵澳深度合作區(qū)稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅預(yù)計(jì)增值率測(cè)算方法的公告》（2025年第1號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱《公告》），現(xiàn)將《公告》解讀如下：
一、《公告》的出臺(tái)背景
2024年12月27日，國(guó)家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局、國(guó)家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局聯(lián)合發(fā)布了《國(guó)家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局 國(guó)家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的公告》（2024年第5號(hào)），明確了土地增值稅首次預(yù)征納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間在2025年1月1日后的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，根據(jù)預(yù)計(jì)增值率高低適用不同的預(yù)征率。為明確預(yù)計(jì)增值率的測(cè)算方法，特制定本《公告》。
二、《公告》的主要內(nèi)容
《公告》根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》有關(guān)收入和扣除項(xiàng)目的規(guī)定，明確了預(yù)計(jì)增值率的測(cè)算方法和測(cè)算表格?？紤]扣除項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布時(shí)間滯后2-3年的因素，《公告》規(guī)定測(cè)算預(yù)計(jì)增值率時(shí)，建筑安裝工程費(fèi)按照橫琴粵澳深度合作區(qū)發(fā)布的最新年度土地增值稅扣除項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)上浮30%計(jì)算確定。另外，結(jié)合橫琴粵澳深度合作區(qū)已清算土地增值稅項(xiàng)目的成本費(fèi)用情況，前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，根據(jù)計(jì)算確定的建筑安裝工程費(fèi)的22%計(jì)算確定?，F(xiàn)舉例說(shuō)明測(cè)算過(guò)程：
某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總可售建筑面積8000㎡，其中住宅類型5000㎡（裝修交付）、商業(yè)類型2000㎡、車位類型1000㎡，各房屋類型的每平方米含稅價(jià)格分別為30000元/㎡、20000元/㎡、5000元/㎡。該項(xiàng)目發(fā)生取得土地使用權(quán)所支付的金額4000萬(wàn)元、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)100萬(wàn)元，可提供佐證材料并經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)戶內(nèi)裝修2000元/㎡。該項(xiàng)目樁基礎(chǔ)采用預(yù)制管樁，地下室共一層（車位）、商業(yè)類型為裙樓、住宅層數(shù)20層。按2021年度土地增值稅扣除項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)為例，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)增值率計(jì)算過(guò)程見(jiàn)下表：
項(xiàng) ?目 | 行次 | 金額 | 說(shuō)明 | |
一、每平方米應(yīng)稅收入 | 1 | 22,362.39 | [30000÷（1+9%）×5000+20000÷（1+9%）×2000+5000÷（1+9%)×1000]÷（5000+2000+1000)=22362.39 | |
二、預(yù)計(jì)扣除項(xiàng)目金額合計(jì) ???????????????2=3+4+12+13+17 | 2 | 116,394,531.30 | ||
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額 | 3 | 40,000,000.00 | ||
2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本 4=5+6+7+8+9+10+11 | 4 | 49,038,842.00 | ||
其中 | 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) | 5 | 1,000,000.00 | |
建筑安裝工程費(fèi) | 6 | 37,618,100.00 | 根據(jù)填報(bào)的項(xiàng)目工程各面積按照最新年度土地增值稅扣除項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)上浮30%計(jì)算確定。 | |
前期工程費(fèi) | 7 | 8,662,742.00 | 按照建筑安裝工程費(fèi)與戶內(nèi)裝修超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)的金額（即第11欄“戶內(nèi)裝修+”）之和乘以22%計(jì)算確定。 | |
基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) | 8 | |||
公共配套設(shè)施費(fèi) | 9 | |||
開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 | 10 | |||
戶內(nèi)裝修+ | 11 | 1,758,000.00 | 按照戶內(nèi)裝修超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)的金額確定。 [2000-2021年度土地增值稅扣除項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)的戶內(nèi)裝修造價(jià)指標(biāo)×（1+30%)]×5000=1758000.00 | |
3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用 12=(3+4)*10% | 12 | 8,903,884.20 | ||
4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等 13=14+15+16 | 13 | 644,036.70 | ||
其中 | 城市維護(hù)建設(shè)稅 | 14 | 375,688.07 | [30000÷（1+9%）×5000+20000÷（1+9%）×2000+5000÷（1+9%)×1000]×3%×7%=375688.07 |
教育費(fèi)附加 | 15 | 161,009.17 | [30000÷（1+9%）×5000+20000÷（1+9%）×2000+5000÷（1+9%)×1000]×3%×3%=161009.17 | |
地方教育費(fèi)附加 | 16 | 107,339.45 | [30000÷（1+9%）×5000+20000÷（1+9%）×2000+5000÷（1+9%)×1000]×3%×2%=107339.45 | |
5.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除 17=(3+4)*20% | 17 | 17,807,768.40 | ||
三、可售建筑面積 | 18 | 8,000.00 | ||
四、每平方扣除項(xiàng)目金額 19=2/18 | 19 | 14,549.32 | ||
五、每平方米增值額 20=1-19 | 20 | 7,813.07 | ||
六、預(yù)計(jì)增值率 21=20/19*100% | 21 | 57.30% | ||
三、《公告》的生效時(shí)間
《公告》自2025年1月1日起施行，《國(guó)家稅務(wù)總局橫琴粵澳深度合作區(qū)稅務(wù)局關(guān)于橫琴粵澳深度合作區(qū)土地增值稅預(yù)征事項(xiàng)的公告》（2023年第3號(hào)）同時(shí)廢止。
滇公網(wǎng)安備 53010202000370號(hào)